首創證券:住建定調保障房制度,新房環比持續回升
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樂居財經 李禮 12月26日,首創證券發佈房地產行業週報。

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政策端:中央方面:上週住建部表示加快建立一種“保障+市場”的房地產業發展新模式,保障性住房不得上市交易,需實施嚴格封閉管理;全國新一輪存款降息即將落地,國有大行於12月22日下調存款利率。地方方面:上週無錫積極鼓勵房票可在全市範圍購買新房,實施房票回購;瀋陽開展房屋“賣舊買新”活動 ,每平方米補貼100元;北京商品房預售資金監管主體由商業銀行調整爲政府;上海繼續實施調整後的房產稅房產原值減除比例;上海崇明宣佈不能通過農用地轉爲新增建設用地入市。

市場端:2023W51首創證券重點監測的39城商品房成交面積爲377.7萬平米,環比19.1%,同比14.5%;全年累計成交面積17564.7萬平米,同比-10.8%。2023W51首創證券跟蹤的10個城市商品房可售面積爲6323萬平米,較上週環比-0.24%;庫存去化週期爲15個月,環比-0.3個月。其中上海和杭州去化週期相對健康,分別爲7.4和3.3個月;弱二線城市福州,三線城市莆田和寶雞去化週期較高,在29個月以上。

二手房方面,2023W51首創證券重點監測的15城二手房成交套數爲15883套,環比-0.7%,同比60.6%;全年累計成交面積867339套,累計同比31.4%。分城市能級來看,一線城市上週二手房成交套數環比19.1%,同比69.1%,全年累計成交套數同比15.2%;二線城市二手房成交套數環比-2.6%,同比57.4%,全年累計同比37.5% ;三四線城市上週二手房成交套數環比-18.6%,同比62.4%,全年累計同比31.7%。

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投資建議:歷史低效資產包袱較小,於週期底部獲取三高土儲(高能級、高去化、高利潤率)的房企,將形成較明顯的換牌效應,帶動資產質量優化。在區域分化的背景下,資產質量提升將帶動優質房企PB逐步回升至2018年行業高週轉模式前的水平。持續推薦:1)高能級佈局、拿地換牌比例較高、規模適中的頭部房企:招商蛇口、華潤置地;2)行業底部拿地擴張的優質房企:濱江集團、華髮股份。3)融資和拿地後續恢復正常的困境反轉類房企,有望迎來估值提升:金地集團。4)永續現金流類房企:龍湖集團、華潤置地。

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風險提示:宏觀經濟走弱,政策反應鈍化,二手房掛牌量持續提升,房價超預期下跌等。

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